Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font face à une double pression. Directe, avec l’arrivée sur le marché d’une trentaine de nouveaux fonds ces deux dernières années. Indirecte aussi, car les épargnants les mettent souvent en concurrence avec d’autres types de placements, comme les fonds indiciels cotés (les ETF), les cryptomonnaies ou, un temps, le crowdfunding. Que la comparaison soit justifiée ou non, ces alternatives sont souvent jugées plus modernes, plus accessibles et même plus rémunératrices. Pour ne pas se faire distancer, les gérants immobiliers tentent de moderniser rapidement leur offre.
En premier lieu, ils ont compris une des principales leçons de la crise de 2022 : les SCPI 100 % bureaux n’ont plus la cote. Il y a peu encore, elles étaient les stars de la pierre-papier, captant la majorité de la collecte. Noyés sous des milliards d’euros de capitaux à placer rapidement, leurs gérants se sont jetés sur de grands immeubles de bureaux, souvent en périphérie de ville, jugés sûrs et rentables à la fois. Las ! Le modèle, qui commençait à battre de l’aile avant le Covid-19, a été battu en brèche par la remontée des taux d’intérêt et la généralisation du télétravail.
La dévalorisation des actifs et celle des prix de parts des SCPI, calculés dessus, ont poussé les gérants à tourner la page du tout-bureau. C’est ainsi que les plans de diversification des portefeuilles, à la fois sectorielle et géographique, se sont multipliés. Environ 25 % du parc immobilier des SCPI sont désormais investis à l’étranger, contre 2 % en 2014. Le pari semble gagnant : 76 % de la collecte nette de 2025 (4,6 milliards d’euros) ont été captés par les véhicules dits « diversifiés ».
Deux leviers à actionner
Pour attirer les épargnants, certaines SCPI tentent de se rendre plus accessibles. Les gérants peuvent actionner principalement deux leviers : abaisser le prix des parts et le minimum de souscription requis. Si le premier doit respecter un écart réglementaire par rapport à la valeur du parc immobilier du fonds, la société de gestion a la main sur le nombre minimum de parts à acheter pour un premier investissement.
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