la mise sous scellés du logement ne suspend pas le paiement du loyer

La mise sous scellés d’un logement dans lequel a eu lieu une tentative de meurtre permet-elle aux locataires et, surtout, à la victime de ne pas payer le loyer ? Telle est la question que pose l’affaire suivante.

Le 14 mars 2017, M^me X, propriétaire d’un appartement à Firminy (Loire), loue celui-ci (440 euros) à M. Y, 33 ans, et à M^lle Z, 24 ans, concubins. Le 23 mars 2017, M. Y donne cinq coups de couteau à sa compagne, qui réussit à s’enfuir. Une information judiciaire est ouverte pour tentative de meurtre sur conjoint, et le logement est placé sous scellés.

Le 3 avril 2017, M. Y, emprisonné, et M^lle Z, contrainte de se reloger, donnent simultanément leur congé, avec effet au 3 juillet 2017. Mais ils ne peuvent reprendre leurs affaires. C’est seulement le 12 décembre 2017 que, après reconstitution de la scène violente, le juge d’instruction ordonne la levée des scellés.

M^lle Z récupère aussitôt ses effets, mais son ex-compagnon ne fera de même que le 11 décembre 2018. La bailleresse leur réclame donc, ainsi qu’à leur caution, le paiement des loyers jusqu’au 3 juillet 2017, et celui d’une indemnité d’occupation jusqu’au 11 décembre 2018, soit un total de 9 194 euros.

Exception d’inexécution

M^lle Z affirme que le placement sous scellés de l’appartement lui permet d’invoquer l’article 1218 du code civil, qui consacre la force majeure en matière contractuelle, « lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur (…) empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Or ce texte ne vise que le débiteur empêché d’exécuter sa propre obligation (le bailleur d’héberger, le locataire de payer), et non le créancier qui n’a pu profiter de la prestation à laquelle il avait droit, comme l’a jugé la Cour de cassation, le 25 novembre 2020, à propos d’un touriste hospitalisé pendant sa cure thermale.

Le 2 novembre 2022, la cour d’appel de Lyon juge donc que le titulaire d’un bail ne pouvant profiter de son logement en raison d’une décision judiciaire ne peut invoquer la force majeure pendant la durée de ce bail. Elle n’admet la force majeure que du 3 juillet 2017 (prise d’effet du congé) au 12 décembre 2017 (levée des scellés) : les scellés ayant empêché les locataires de vider l’appartement, ces derniers ne doivent pas d’indemnité.

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