Douche froide pour les associés de Perial O2 (ex-PFO2) et PF Grand Paris. Ces deux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) devraient voir la variabilité de leur capital suspendue dès le 1er avril. Toutes les demandes de cessions inscrites dans les registres de sortie qui n’auront pas encore été servies à cette date seront purement et simplement annulées. A eux deux, ces véhicules gérés par la société Perial AM rassemblent plus de 51 400 associés, essentiellement des épargnants mais aussi, potentiellement, des investisseurs professionnels, le détail n’étant pas connu.
Les changements sont importants. Les associés d’une SCPI à capital variable ont la possibilité de céder leurs parts à tout moment en les revendant à la société de gestion, qui les rembourse, ou à leur assureur dans le cas d’une détention en assurance-vie. Ils sortent à un prix fixe et connu à l’avance, déterminé par la société de gestion, en fonction de différents critères, notamment réglementaires.
Pour les investisseurs d’une SCPI à capital fixe, la donne est tout autre. Ils doivent se mettre d’accord avec un potentiel acheteur sur le prix de leurs parts. La société de gestion organise la confrontation entre l’offre et la demande sur une plateforme ad hoc, mais n’intervient pas dans les négociations. Ces échanges aboutissent souvent à de substantielles décotes sur le prix de vente. Une solution idéale pour les acheteurs opportunistes, mais potentiellement catastrophique pour les vendeurs contraints.
Illiquidité croissante
Si Perial AM a dû sortir l’artillerie lourde, c’est que ses deux SCPI sont rongées par une illiquidité croissante depuis au moins fin 2023. Le stock de parts en attente d’être reprises pèse ainsi 8,33 % de la capitalisation de Perial O2 et 5,32 % de celle de PF Grand Paris. Ces niveaux n’ont fait qu’augmenter en deux ans, parasitant la stratégie d’investissement des SCPI.
Pour retrouver de la liquidité, les gérants ont dû créer des fonds de remboursement. Il s’agit d’un mécanisme leur permettant de vendre des actifs pour rembourser des associés à un prix décoté et en respectant un montant maximum. Entre 2024 et 2025, 32 millions d’euros ont ainsi été alloués au fonds de remboursement de Perial O2 et 14 millions à celui de PF Grand Paris. L’impact sur le patrimoine des SCPI s’est fait sentir : entre fin 2023 et septembre 2025, le parc de Perial O2 a été réduit de 203 à 142 immeubles et celui de PF Grand Paris, davantage préservé, est passé de 101 à 95 immeubles.
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